ARTÍCULO 1221
ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;
b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
- introducción
La locación como negocio jurídico contiene aristas muy particulares, diferentes de cualquier otro contrato bilateral y oneroso. Si bien las partes contratan motivadas por intereses que requieren de equivalencia en su dimensión económica y jurídica, la ley no necesariamente reconoce en todos los casos los mismos derechos, ya no por un tratamiento arbitrario y desigual, sino en respuesta a la especialidad de los intereses involucrados. Es por ello que la norma habilita al locatario una vía extraordinaria de resolución sin vinculación con ningún modo de incumplimiento, sino con su voluntad expresada y jurídicamente relevante en términos unilaterales. Es así que se incorpora, como ya estaba regulado de modo similar en el art. 8° de la ley 23.091, la facultad para el locatario de resolver sin causa y de modo anticipado el contrato de locación.
- interpretación
2.1. requisitos para el ejercicio de la facultad resolutoria
Para que el locatario quede habilitado a resolver anticipadamente el contrato, deben encontrarse reunidos o cumplidos los siguientes requisitos:
- a) que la cosa arrendada sea inmueble.
No hay distinción sobre que clases de inmuebles,por lo que el locatario podrá resolver el contrato por esta vía cualquiera hubiera sido el destino para el cual se otorgó el uso y goce;
- b) que hayan transcurrido seis meses del contrato.
Es el plazo mínimo que la norma considera prudente para no vulnerar la buena fe contractual y la finalidad procurada por las partes. Debe tenerse presente, para el cómputo, la fecha de comienzo de la vigencia, y no el día de celebración, ya que lo que se pretende es garantizar ese plazo mínimo de producción de efectos. Por esto último es que debe requerirse este término temporal, cuando se trate de locaciones alcanzadas por la exigencia del plazo mínimo dispuesto en el art. 1198 CCyC.
- c) que el locatario notifique fehacientemente al locador su decisión de resolver el contrato.
La notificación fehaciente es la que se puede acreditar instrumentalmente entérminos probatorios, a la vez que asegura que el locador quede efectivamente anoticiado de la decisión.
2.2. efectos de la resolución el ejercicio de la facultad resolutoria produce los siguientes efectos:
- a) extinción del contrato.
Se extingue desde la fecha que designe el locatario, ya que el artículo no exige ningún plazo ni precaución al respecto. En esto se diferencia de lo que se disponía en el art. 8° de la ley 23.091, que establecía un preaviso de sesenta días a la fecha en que se reintegraba lo arrendado. No obstante, el locatario no puede hacer uso abusivo de su derecho (art. 10° CCyC), y debe conducirse conforme lo dispuesto especialmente en el último párrafo del art. 1011 CCyC.
- b) obligación de indemnizar al locador.
La resolución genera la obligación de indemnizar al locador. Si bien no hay incumplimiento del locatario como causa generadora, se experimenta un daño patrimonial producto de la resolución producida por voluntad del locatario. La norma distingue dos rangos de cuantificación: si el locatario resolviera el contrato dentro del primer año de vigencia del contrato, la indemnización será el equivalente a un mes y medio de alquiler, computado al momento de desocupar el inmueble. En cambio, si lo hiciera transcurrido el primer año, el monto será el equivalente a un mes, determinado del mismo modo. Estas indemnizaciones se aplican a los contratos que quedan alcanzados por los plazos mínimos.
2.3. Indemnización en los supuestos de locaciones inmobiliarias exceptuadas del plazo mínimo la norma se aplica también a las locaciones que constituyen supuestos de excepción al plazo mínimo. en estos casos, a diferencia de lo prescripto en el art. 1221, inc. a, ccyc para los contratos sujetos a plazos mínimos, la indemnización queda fijada en el equivalente a dos meses de alquiler.
2.4. Carácter supletorio esta norma es supletoria. las partes pueden modificar mediante cláusula expresa los alcances, requisitos y efectos de esta facultad, siempre y cuando el acuerdo no torne más perjudicial para el locatario el ejercicio de la facultad o los efectos de ella.
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