ARTÍCULO 1222

ARTÍCULO 1222

ARTICULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

1. introducción

La falta de pago constituye el incumplimiento de la prestación esencial del locatario. el código civil y comercial le  econoce la entidad suficiente para que el locador dé por resuelto el contrato por esa causa (art. 1219, inc. c, ccyc), pero este ejercicio resolutorio, en el caso de locaciones habitacionales, está sujeto a un procedimiento especial.

La norma es similar a la ya regulada en el art. 5° de la ley 23.091, con la única pero importante excepción que a diferencia de ésta, el artículo analizado no incluye en su aplicación  a las restantes locaciones inmobiliarias.

2. interpretación

2.1. efecto de la intimación

La intimación regulada tiene por finalidad la producción de dos efectos jurídicos excluyentes: por un lado, al ser una intimación de pago, con los requisitos que la norma dispone, si se verifica dentro del plazo estipulado, el efecto es paralizante de la pretensión resolutoria y del desalojo. el contrato continuará su curso normal. en cambio, si cumplida la intimación y transcurrido el plazo el locatario no abona lo adeudado, quedará expedita

para el locador la acción de desalojo, considerándose así resuelto el contrato.

2.2. requisitos para que la intimación sea eficaz

Para que la intimación sea eficaz, deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. a) el destino del inmueble debe ser habitacional.

Como se señaló, el procedimiento regulado no está dispuesto para las locaciones con otros destinos distintos al habitacional;

1. b) la intimación debe ser fehaciente.

Se entiende la efectuada por escrito, de modo que pueda acreditarse oportunamente, si fuera necesario, su cumplimiento con todos los requisitos que la norma dispone para su validez;

1. c) expresar en la notificación la cantidad debida.

Esta última debe ser líquida. No puede consistir en una referencia que evada el conocimiento directo y preciso del monto que se reclama al locatario. Sin embargo, puede aludirse al capital adeudado en términos  numéricos, con la alusión de los intereses que en definitiva deban aplicarse y calcularse al momento de verificarse el cumplimiento;

1. d) otorgar un plazo no menor a diez días corridos para su cumplimiento. Es un término fijado a favor del deudor, por lo que puede sujetarse a un plazo mayor si así lo plantea el locador en su notificación, mas nunca menor a los diez días corridos señalados;
2. e) consignar el lugar de pago. La designación del lugar de pago es un requisito que evita interpretaciones diversas sobre el lugar en el que debe cumplirse el pago de los cánones.