ARTÍCULO 1223

ARTÍCULO 1223

ARTICULO 1223.- Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada. El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c). El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días.

1. introducción

la extinción del contrato, por cualquier evento, hace exigible la obligación del locatario de restituir la tenencia de la cosa arrendada. si esto no ocurre, el locador tendrá derecho a iniciar la acción de desalojo, que tiene por finalidad que el juez, por imperio legal, ordene la  desocupación total del inmueble y su entrega al locador. el artículo consagra en términos genéricos esa obligación, y dispone el marco normativo aplicable para efectivizarlo, sus excepciones y plazo.

2. interpretación

2.1. Supuestos contemplados y procedimiento

La norma dispone en general el procedimiento establecido en este código para la cláusula resolutoria implícita (arts. 1087 y 1088 ccyc), que será aplicable a todos los casos en que deba resolverse el contrato por incumplimiento del locatario. sin embargo, el mismo artículo señala las excepciones a la regla dispuesta. estas son:

1. a) la restitución debida por vencimiento del contrato y de la resolución anticipada (art. 1217 CCyC).

La solución es lógica, ya que el mecanismo dispuesto para la cláusula resolutoria implícita es totalmente ajeno a estos supuestos en los que la extinción no se produce por un incumplimiento o situación similar, sino por el vencimiento del plazo locativo en el primer caso, y por voluntad unilateral que habilita la resolución en el segundo;

1. b) la falta de pago como incumplimiento.

La excepción se justifica por el procedimiento especial, de efecto resolutorio, que regula el Código para este supuesto (art. 1222 CCyC).

Este requiere, para su invocación, que se adeuden por lo menos dos periodos consecutivos (art. 1219, inc. c, CCyC). Sin embargo, debe resaltarse en este sentido que la exclusión a la que alude este artículo, por remisión al art. 1219, inc. c, CCyC extiende la excepción de la aplicación de la cláusula resolutoria implícita para todo tipo de locaciones, y no solo la habitacional. De ese modo, en el supuesto de locaciones con destino diferente al habitacional, se configura una laguna normativa, ya que, por un lado, ante la falta de pago, no podrá invocarse la cláusula resolutoria implícita por imperio de lo dispuesto en este artículo sobre la causal de falta de pago, sin importar el destino locativo (art. 1219, inc. c, CCyC); y por otro, no podrá acudirse en su defecto a la regla del art. 1222, ya que ésta última está limitada a las locaciones habitacionales.

Será la labor judicial interpretativa la encargada de zanjar este vacío que se desprende de la interpretación literal de los preceptos normativos analizados.

2.2. Plazo de ejecución de la sentencia

Si el juez hiciera a lugar a la demanda de desalojo, en todos los casos para la ejecución de la sentencia debe disponer de un plazo que no puede ser en ningún caso menor a diez días. es decir, que quedará sujeto al arbitrio judicial, considerando las circunstancias particulares del caso traído a su conocimiento, cuál será el plazo que corresponda para una efectiva ejecución del desalojo ordenado, a la vez que permita al locatario su cumplimiento, evitando las actos jurisdiccionales compulsivos para su efectivización. El límite temporal mínimo siempre quedará constituido por los diez días establecidos en la norma.

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