ARTÍCULO 2041
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
1. Introducción
El art. 2040 CCyC hace referencia a cosas y partes comunes señalando que son aquellas necesarias para poder ejercer el derecho real de propiedad horizontal, ya que hacen a su propia esencia y, en algunos casos, son las que están vinculadas con la seguridad y solides del edificio sometido a dicho régimen jurídico.
2. Interpretación
2.1. Cosas y partes comunes
Conforme al art. 2040 CCyC, los propietarios de cada unidad tienen derecho a usar las cosas y partes de propiedad común, pero que pueden diferir en el uso (puede ser de uso exclusivo de alguna unidad o bien en el uso común de todos los consorcistas).
Las partes y cosas comunes son aquellas que surgen de la ley (art. 2041 CCyC) y del reglamento de propiedad horizontal, puesto que la ley solo se limita a realizar una enumeración enunciativa. Cada reglamento, según las características edilicias y la finalidad de las unidades funcionales, detallará en forma precisa y concreta cuales son las partes y cosas comunes.
Los artículos en examen hacen referencia a partes comunes solo para “algunas unidades”, como por ejemplo las terrazas existentes en dos cuerpos de edificación de un mismo consorcio. Por otra parte dichas normas señalan que ciertas partes comunes pueden estar afectada en forma exclusiva a una o varias unidades funcionales, lo que sin duda
hace referencia a los denominados sectores comunes de uso exclusivo
2.2. Bienes comunes de uso exclusivo
Son aquellas partes del edificio que por su ubicación no pueden ser usados por todos los propietarios sino por uno o algunos de ellos, con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a las que éstas acceden de modo exclusivo (balcones, patios anexos a una unidad, terrazas).
Las cosas y partes cuyo uso no está determinado en la ley o en el leglamento de propiedad, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios. Pero como el uso es exclusivo generalmente se determina en los reglamentos, la modalidad de ese uso, las obligaciones de cada usuario en su mantenimiento, los problemas derivados del deterioro proveniente del uso y el deber de conservación, debe estar a cargo, como regla, de la
persona que lo aprovecha en forma exclusiva.
El último párrafo del art. 2040 CCyC dispone que las partes o cosas comunes deben ser usadas conforme a su destino y sin generar perjuicios a los restantes consorcistas.
Analizando el art. 2041 CCyC, podemos decir que la enumeración que efectúa de las partes y de las cosas necesariamente comunes —con carácter enunciativo, como lo refiere la parte final de la norma tiene—, un trascendencia vital, puesto que al tratarse de una norma de orden público las partes y cosas comunes que enumera el artículo son esenciales, y por ende el reglamento de propiedad no podría modificar lo que la ley imperativamente establece “como partes o cosas comunes”. Lo que si puede el reglamento es establecer cosas o partes comunes no mencionadas por el referido artículo.
Respecto a las cosas propias, el artículo 2043º del Código Civil y Comercial de la Nación establece cuáles son las cosas necesariamente propias refiriéndose fundamentalmente a aquellas comprendidas dentro del volumen del departamento, incluyendo los revestimientos aunque los mismos se encuentren aplicados sobre una cosa necesariamente común, como la estructura de los balcones o un muro maestro.
Las puertas y ventanas de consagran como cosas necesariamente propias. El reglamento puede prever como propias otras cosas y partes susceptibles de un derecho exclusivo.
Del juego armónico de los artículos 2041º y 2043º del CCyC queden bien determinadas a quién les corresponde el arreglos de las cosas comunes o propias quedando claro que todos los caños que pertenezcan a los artefactos son cosas propias , conforme el artículo 2043º del CCyC.
Al referirse sobre este articulado, queda claro conforme lo ha sostenido el Dr. Sztarkman, que toda cañería pasa a ser propia una vez que exceda los limites del revoque conformando el volumen de la unidad funcional. Es decir, si un caño tiene una filtración interna, ese caño sera común y los gastos de erogacion corresponderán al consorcio, no así, si lo que perdiera fuese la unión de ese caño al artefacto (ejemplo una canilla).
Si bien este articulado trajo en su momento algunas disputas, toda vez la narrativa daba debate, lo cierto es que tantos los administradores como los propietarios que detentan el poder de dirección sobre el consorcio, tiene responsabilidades civiles por su actuación y el desconocimiento legal dejo de ser algo decorativo.
Con este régimen de responsabilidad, lo que finalmente se pretende es que los administradores de la copropiedad, entendiendo por tales al administrador y a los miembros del Consejo de Administración, sean civilmente responsables, llegando incluso a responder patrimonialmente por los perjuicios que, por acción u omisión, le generen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.
Como ven, ser miembro de un Consejo de Administración no es una mera figura decorativa, sino que se trata de una función que es indispensable cumplir con estricto apego a la ley y al reglamento de propiedad horizontal, so pena de ver comprometida su responsabilidad civil. Por ello, el Consejo de Administración, en primera medida, debe velar porque la Asamblea de Copropietarios apruebe un presupuesto suficiente para atender todos los requerimientos operativos, legales y reglamentarios. Si la Asamblea no lo hace, pues ya será la responsabilidad de ésta la que se vea comprometida y no la del Consejo de Administración. En segunda medida, debe este órgano efectuar todas las actividades necesarias para que la copropiedad cumpla con sus fines.
Remarca la Dra. Huaman Ruth, que la mala interpretación del articulado podría acarriar acciones civiles contra el Administrador por no cumplir con las reparaciones comunes (cañerías en toda su extensión) que imposibilitan el normal uso y goce de una unidad funcional (debido a filtraciones de gas y/o agua) como así también contra el patrimonio personal de los integrantes del consejo de administradores.
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