ARTÍCULO 2046
ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
- Introducción.
La norma en examen enumera en forma clara y precisa un conjunto de obligaciones que el propietario debe cumplir en el marco del régimen consorcial.
- Interpretación
2.1. Obligaciones del propietario Cabe recordar que el derecho real de propiedad horizontal, por su propia naturaleza, implica que un conjunto de propietarios de diferentes unidades uncionales dan nacimiento a una persona jurídica distinta de los miembros que la componen, y que a partir de la afectación, los propietarios deben respetar un conjunto de normas que emanan del CCyC, del reglamento de propiedad horizontal y del reglamento interno, a fin de hacer posible la funcionalidad de la vida consorcial en la que se deben conciliar los derechos sobre las partes propias y las partes comunes, ya sean estas de uso común o exclusivo.
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; El reglamento de propiedad horizontal y el reglamento interno son un verdadero contrato y, por lo tanto, las cláusulas que lo integran son como la ley misma para los propietarios de las distintas unidades funcionales que lo integran. Las disposiciones del reglamento de propiedad establecen cuales son los derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios, dado que la necesidad de compartir bienes, cosas y servicios entre todos los copropietarios origina la necesidad de determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada edificio. La norma en estudio establece las obligaciones mínimas que deben cumplir los consorcistas, pero ello no implica que cada reglamento, de acuerdo a la finalidad de las unidades funcionales y las particularidades del consorcio, establezca un conjunto de obligaciones no contempladas en la ley y que sin embargo resultan necesarias a los fines del buen funcionamiento de la comunidad consorcial.
b) conservar en buen estado su unidad funcional; Como principio general vamos a decir que la conservación de las partes y cosas propias de la unidad funcional es una facultad propia de su titular, quien no se encuentra obligado a realizar el mantenimiento o conservación puesto que ello es privativo de cada titular. En muchas ocasiones, por razones económicas, culturales o personales los propietarios no realizan actos materiales de conservación. Ahora bien, si como consecuencia del deterioro y falta de mantenimiento o conservación en las partes privativas de la unidad funcional se ocasionara un perjuicio a otras unidades funcionales o partes comunes del consorcio, el propietario podrá ser intimado a realizar el mantenimiento adecuado y a reparar a su costa los perjuicios ocasionados por su actuar negligente. Los daños producido a una unidad funcional de propiedad horizontal por filtraciones de agua emanadas del piso superior imputable a su dueño o guardián deben ser solventados por el propietario de la cosa que produce el daño si emanan de cosas o partes privativas (las filtraciones de humedad generadas por una maceta de grandes dimensiones apoyada en el piso del living, o las generadas por la falta de impermeabilización de una bañera colocada en forma deficiente). La responsabilidad de los consorcistas individualmente considerados está regida por los principios generales, por ello se ha estimado que, en materia de daños derivados de las cosas inanimadas, que cuando se trata de un edificio dividido en propiedad horizontal, debe distinguirse entre las cosas comunes —de las cuales es guardián el consorcio—, y las cosas privativas —de las cuales es guardián el dueño de la respectiva unidad—, para concluir que en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la responsabilidad incumbe al consorcio, mientras que si los daños derivan de cañerías de distribución que sirven exclusivamente a determinados departamentos, el responsable es el dueño del departamento que hubiera originado el perjuicio.
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; El derecho real de propiedad horizontal, por su propia naturaleza y finalidad, trae aparejada la necesidad de la realización de gastos comunes de mantenimiento, conservación y reparación de las partes comunes, como asimismo el pago del sueldo y cargas sociales del encargado, personal de mantenimiento, de seguridad, honorarios del administrador, gastos en diferentes insumos. A fin de afrontar dichos gastos, los propietarios se encuentran obligados a abonar las expensas ordinarias y las extraordinarias que hubieran sido fijadas para cubrir gastos de dicha naturaleza. Los gastos deberán ser afrontados por los obligados al pago en la proporción de su parte indivisa.
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; A diferencia de la ley 13.512, el CCyC prevé la posibilidad de que los consorcistas contribuyan a fin de integrar un “fondo reserva”, pero tal como se encuentra redactado el artículo el legislador no impuso en forma obligatoria la constitución del fondo de reserva, por lo que el mismo resulta optativo y, en su caso, será obligatorio si así lo establece una de las cláusulas del reglamento de propiedad horizontal. El fondo de reserva constituye un ahorro en dinero que permite hacer frente a situaciones urgentes o imprevistas para el edificio, como el cambio de cañerías rotas, inundaciones en el edificio, rotura de la caldera o termo tanque correspondiente a los servicios centrales o bien para efectuar obras. En cuanto al monto a pagar para su integración, se señala que lo debe establecer el reglamento de propiedad horizontal y puede computarse según un monto mensual o porcentaje de las expensas. Por lo general el fondo de reserva se coloca en una cuenta corriente o en un plazo fijo de una entidad bancaria, y suele ser controlado por el consejo de administración.
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. Los dos incisos mencionados precedentemente son obligaciones para los propietarios y a su vez tienen por finalidad que el administrador en uso de sus atribuciones legales y reglamentarias procesa a cumplir con su función de contralor de las unidades funcionales. En tal sentido, se señala que los propietarios no pueden negarle el acceso al administrador a la unidad funcional cuando este alegue que en uso de sus facultades de inspección debe ingresar a fin de constatar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación. El art. 2046, inc. f, CCyC se vincula con la obligación del propietario de la unidad funcional de notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional, ello a los fines de que el administrador tome efectivo conocimiento del domicilio de propietario a los efectos de su notificación en los casos que deba ser anoticiado de actos consorciales (asambleas ordinarias o extraordinarias, intimaciones para el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, reparaciones urgentes, entre otras).
Las diferencias entre las Expensas comunes y extraordinarias
Son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Cuando la norma se refiere a los gastos de administración, se encuentran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal (encargado), las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua, etc.), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios y papelería, etc. Integran esta categoría de expensas los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de partes y bienes comunes, indispensables para mantener el inmueble en buen estado, o para su seguridad, comodidad o decoro. Comprende los gastos necesarios de los seguros que debe contratar el administrador.
-¿Qué son las expensas comunes extraordinarias?
El art. 2048, párr. 4, CCyC hace referencia a las ”expensas comunes extraordinarias”, es decir a aquellos otros gastos que debe efectuar el consorcio —que también constituyen expensas comunes— pero tienen el carácter de extraordinarias porque no son ordinarias o habituales ya además por quien las dispone. Las expensas extraordinarias se fijan por disposición de la asamblea a fin de solventar gastos que no son ordinarios o de administración, como por ejemplo cuando se decide por asamblea realizar innovaciones que hacen al mejoramiento, uso o goce más cómodo de partes comunes. También ingresan en esta categoría la recaudación de dinero para afrontar la indemnización por despido del personal del consorcio y/o indemnizaciones a terceros por daños ocasionados por cosas o partes comunes del consorcio. (ccc comentado)
Quien tiene que pagar las expensas, locador o locatario?
Según el art. 1209, pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.
El locador tendrá a su cargo: el pago de las cargas que recaigan sobre la cosa misma (impuesto municipal, rentas, expensas ordinarias y extraordinarias)
El locatario tendrá a su cargo el pago de las cargas (impuestos /servicios) por la actividad que realice o utilice.
Pero puede pactarse válidamente que estas obligaciones, en principio a cargo del locador, sean asumidas por el locatario. Este acuerdo será imponible frente al acreedor del gravamen.
En síntesis, si el locatario se comprometió al pago de las cargas y contribuciones (que legalmente le corresponden al locador), en el contrato de alquiler, deberá cumplirlo.
Si el locatario no quiere hacerse cargo de estas cargas, antes de firmar el contrato de alquiler deberá manifestarlo, para que no se lo obligue en el contrato, ya que una vez firmado, deberá cumplirlo
Por eso es muy importante leer el contrato de locación antes de firmarlo, y no firmarlo en caso de no estar de acuerdo en alguna de sus cláusulas.
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